التخطيط العمراني وتأثير خصائص الحي والموقع المكاني على الأداء الاقتصادي للفضاءات التجارية

في طريقك اليومي محل صغير تمر أمامه دون أن تنتبه إليه، حتى يأتي صباح تجد فيه الباب موصداً والرفوف فارغة. تشعر بفراغ غريب، كأن الشارع فقد جملة من حديثه المعتاد. نميل إلى تفسير الأمر بسهولة: صاحب المحل لم يُحسن الإدارة، أو أن بضاعته لم تعجب الناس. لكن عقوداً من أبحاث جغرافيا التجزئة تقول شيئاً أكثر إزعاجاً. مصير المحل يُكتب في جزء كبير منه خارج جدرانه، في دخل الجيران وأعمارهم، وفي عدد العاملين في الحي، وفي ارتفاع المباني المحيطة، وفي عدد الجرائم ضمن مسافة ربع ميل، وحتى في أداء الحي المجاور. المتجر ليس جزيرة معزولة، بل كائن يتنفس هواء المكان الذي يقف فيه. والسؤال الذي يشغل الباحثين ليس هل يؤثر الجوار، بل كم يؤثر وفي أي اتجاه ولصالح من. وما كشفته الأرقام يقلب كثيراً مما نظنه بديهياً.

السوق الذي لا يراه صاحب المحل

ينطلق معظم هذا الحقل البحثي من منطق يُنسب إلى هوتيلينغ. كثافة المتاجر وقدرتها على البقاء دالّة في كثافة المستهلكين والتكاليف الثابتة للمتجر وكلفة انتقال الزبون إليه. فإذا تبدّل الطلب أو التكلفة أو عناصر الجذب في الحي، تبدّل معها توازن التجزئة كله. وعلى هذا الإطار اعتمدت دراسة ميلتزر وكابيريس عن دوران المتاجر في نيويورك، ودراسة شوتز وكولكو وميلتزر عن التفاوت بين الأحياء.

أما مراجعة تورهان وأكالين وزيهر لمعايير اختيار مواقع المتاجر فتُظهر أن الحقل ينظم قرار الموقع حول سبع عائلات من المعايير. الأولى مقاييس الأداء، أي حجم المبيعات والربح والحصة السوقية والإقبال ومرونة السعر. والبقية هي بنية السكان، والعوامل الاقتصادية، والمنافسة، ودرجة التشبع، وخصائص المتجر نفسه، و”المغناطيسات”، أي عناصر الجذب المجاورة. والأداء هنا ليس عاملاً بين عوامل أخرى، بل هو المعيار الذي تُستخدم بقية العوامل للتنبؤ به.

غير أن الباحثين يكررون تحفظين. الأول أن السببية تسير في الاتجاهين: المتاجر تتبع المستهلكين، لكن المستهلكين أيضاً ينتقلون نحو الأحياء التي تتوافر فيها الخدمات، ولذلك تكتفي معظم الدراسات بتوثيق الارتباط دون إثبات السبب. والثاني أن “الحي” نفسه مفهوم مطاط. فهو يُقاس مرة بالمقاطعة الإحصائية، ومرة بالرمز البريدي، ومرة بواجهة الكتلة السكنية، ومرة بدائرة ربع ميل، ومرة بمنطقة خدمة مرسومة بقطر ميل كامل، والنتائج تتغير بتغير هذا الاختيار.

المعماري الذي يقرأ هذا يدرك أن الحدود التي يرسمها لمشروعه على الخريطة ليست بريئة. فهي تحدد ما الذي سيظهر مؤثراً وما الذي سيختفي. ولنر كيف تبدو الصورة حين نترك التنظير وننزل إلى الأرقام.

ما يُقرَّر قبل أن يُفتح الباب

في دراسة عن سلسلة أمريكية لمتاجر الخصم الغذائي، جمع سميث وسانشيز بيانات 655 متجراً في 135 سوقاً، من استبيانات داخل المتاجر وملاحظات عن المنافسين وبيانات سكانية. ثم نمذجا ستة مقاييس للأداء هي المبيعات، والمبيعات لكل قدم مربعة، والمبيعات لكل زبون، واختراق السوق، ونمو المبيعات، والربح. والنتيجة أن الخصائص الديمغرافية لمنطقة الخدمة وحدها فسّرت نحو 60% من التباين في المبيعات ومبيعات الزبون واختراق السوق. وحين أُضيفت خصائص المتجر نفسه وخصائص المنافسة، تجاوزت القدرة التفسيرية 70% في المبيعات والربحية.

لكن الصورة لا تسير في خط مستقيم. فاتجاه التأثير يختلف باختلاف المقياس. المبيعات كانت أعلى حيث يقل متوسط الدخل، بينما كان نمو المبيعات والربح أقل في المناطق الأفقر. وللتركيب العرقي أثره أيضاً، إذ ارتفعت المبيعات مع ارتفاع نسبة السكان السود وانخفضت مع ارتفاع نسبة ذوي الأصول اللاتينية، مع ثبات العوامل الأخرى. ومعنى ذلك أن سؤال “هل هذا الحي جيد للتجارة؟” سؤال ناقص ما لم نحدد ماذا نقصد بالجودة: حجماً أم ربحاً أم نمواً.

وأضافت الدراسة أداة لافتة هي متغيرات “التدرج”، أي نسبة خصائص دائرة الأميال الثلاثة إلى خصائص دائرة الميل الواحد. وقد رفعت هذه المتغيرات القدرة التفسيرية، لأنها تكشف كيف يختلف الحي القريب عن محيطه الأوسع. فالمتجر لا يعيش داخل حي متجانس فحسب، بل على حافة تحول بين مستويين من الدخل والكثافة.

بالنسبة للمخطط الحضري، هذا يعني أن القرب من الأغنى أو الأفقر لا يقل أهمية عن متوسط الحي. لكن هذه الدراسة تنظر إلى كل متجر منفرداً، والمدينة تنتظم على نحو مختلف حين ننظر إليها كشبكة.

حين يربح الحي على حساب جاره

في سيول، درس سونغ المبيعات التجارية المجمَّعة في 11,182 وحدة إحصائية، مستخدماً نموذج انحدار ذاتي مكاني مع اضطرابات ذاتية الانحدار وتقدير المربعات الصغرى المكاني ذا المرحلتين. والغاية فصل الأثر المباشر للبيئة المادية داخل الوحدة عن الأثر غير المباشر المنتقل من الوحدات المجاورة.

النتائج تستحق التأمل. كثافة العاملين داخل الوحدة أثّرت إيجاباً: كل زيادة بنسبة 1% رفعت المبيعات بنحو 0.24%. وكثافة السكان المقيمين كان لها أثر مباشر سلبي. وتنوع استعمالات الأراضي ومتوسط ارتفاع المباني أثّرا إيجاباً، والأسواق التقليدية سلباً بوصفها منافساً، وسهولة الوصول إلى المترو إيجاباً. لكن أخطر ما في الدراسة أن الآثار غير المباشرة جاءت في الغالب بعكس إشارة الآثار المباشرة. أي أن الأحياء المتجاورة تتنافس على المبيعات بمنطق المحصلة الصفرية: ما يكسبه حي يخسره جاره.

وتكشف الدراسة أيضاً خللاً منهجياً شائعاً. فمتغيرات مثل القرب من المركز التجاري للمدينة، وسهولة الطرق، والحدائق الكبيرة بدت دالّة إحصائياً في النماذج العادية ونماذج التأخر المكاني، ثم فقدت دلالتها حين عولجت التبعية المكانية وعدم تجانس التباين معاً.

وعلى مقياس أصغر، قارنت دراسة بانـاي وأنتيبوفا في ممفيس مركزين تجاريين حيّين يرتكز كلٌّ منهما على متجر كبير مصغَّر من السلسلة نفسها، أحدهما حضري والآخر ضاحوي. وبتحليل على مستوى الكتل، وجدتا أن القرب من الاستعمال السكني ارتبط إيجاباً بالمبيعات عند نطاقي نصف الميل وثلاثة أرباعه، وأن المنشآت الكبيرة سجلت مبيعات أعلى، وأن القرب من أعمال أخرى خفّض المبيعات، وهو أثر المنافسة المتوقع في نظرية المكان المركزي.

إذا كانت الأحياء تتنافس بهذا الشكل، فما الذي يحدث لتلك التي تخسر المنافسة؟ وهذا ما دفع باحثين آخرين إلى سؤال مختلف: من يحصل على المتاجر أصلاً؟

صحراء التجزئة: حين تخدعنا الأرقام

يسأل قطاع واسع من الأبحاث هل الأحياء الفقيرة والأقليات “صحارى تجارية”. درس شوتز وكولكو وميلتزر 58 منطقة حضرية أمريكية كبرى، مستخدمين بيانات التوظيف على مستوى المنشأة وبيانات الدخل والفقر على مستوى الرمز البريدي. ووجدوا أن الأحياء عالية الفقر تقل فيها كثافة العمالة في التجزئة عموماً، وفي السوبرماركت والصيدليات والمطاعم وخدمات الغسيل، وأن السبب الأساسي نقص وظائف السلاسل التجارية لا المتاجر المستقلة. وكان متوسط حجم المنشأة يزداد مع الدخل في كل فئة، ويتقلص في الأحياء الفقيرة.

والمفاجأة أن هذه الأحياء عالية الفقر كان فيها عدد أكبر من منشآت السوبرماركت، لكن بكثافة توظيف أقل ومنشآت أصغر وسلاسل أقل. أي أن الإجابة عن سؤال “هل هي صحراء؟” تتوقف على المقياس: عدّ المنشآت يقول لا، وقياس العمالة والحجم يقول نعم.

وجاءت دراسة ميلتزر وشوتز في نيويورك بنتائج متسقة مع تفاصيل أوفى. فالأحياء الأقل دخلاً وذات الأغلبية من الأقليات تقل فيها كثافة المنشآت والعمالة، وتصغر فيها المنشآت، وترتفع حصة مطاعم السلاسل “غير الصحية”، وتقل الصالات الرياضية، وتغيب متاجر البقالة الراقية. واستثنت الدراسة الأحياء ذات الأغلبية اللاتينية التي تميزت بتنوع أكبر في خدمات التجزئة والطعام وبوصول مادي أفضل إلى شوارع التجارة. وفي الفترة بين 1998 و2007، كان نمو التجزئة أسرع في الأحياء التي بدأت بقيم عقارية منخفضة ثم شهدت ارتفاعاً في أسعار المساكن.

وتعود جذور هذا النقاش إلى دراسة هول عام 1983 التي شملت 191 متجراً غذائياً في 38 سوق حيّ بولاية نيويورك. وقد وجد أن المتاجر في الأحياء ذات التركّز المرتفع للسكان السود وكبار السن تقدم أسعاراً أعلى وجودة أقل ونظافة أدنى وتنوعاً أضيق. ولم يكن الدخل هو المتنبئ الأقوى، بل التركيب العرقي والعمري ومعدل الجريمة، ولم تفسّر تكاليف التشغيل الأعلى هذه الفروق بالكامل.

لكن إن كان الحي يؤثر في ما يُعرض على رفوفه، فأين يظهر هذا الأثر بأوضح صوره الاقتصادية؟ في الإيجار.

الإيجار: السعر الذي يفضح قيمة الجوار

بيانات مبيعات المتاجر سرية في الغالب، ولذلك يلجأ باحثو العقار التجاري إلى بدائل: الإيجارات والشواغر وقيم العقارات. وهذه البدائل تروي قصة الجوار بدقة لافتة.

في مدينة كيبك، درس روزييه وتيريو ومينتريه 1,007 وحدات تجارية، استُخدمت منها 941 وحدة، في عشرة مراكز تسوق. وجمعوا بيانات عقود الإيجار مع مسح رحلات المنشأ والوجهة وبيانات دخل التعداد، وبنوا مؤشراً للإمكانات الاقتصادية هو عدد الزبائن الفعليين مضروباً في دخل المنطقة، ومؤشراً لجاذبية المركز من النوع الجاذبي. فحين أُضيفت هذه المؤشرات المكانية إلى نموذج الإيجار الأساسي ارتفعت القدرة التفسيرية من 0.429 إلى 0.476. وجاء مؤشر الإمكانات الاقتصادية دالاً جداً، وراء حجم المحل ونوعه (الكشك) فقط، برفع الإيجار الأساسي بنحو 3.5% لكل نقطة. وخلاصة الباحثين أن عوامل الموقع الخارجية تتداخل مع خصائص المركز الداخلية كصورته وتشكيلة متاجره.

وفي أتلانتا، نمذج هاردين وولفرتون إيجارات 248 مركزاً تسوقياً حيّاً مع الشواغر في آن واحد، حول منطقة خدمة بقطر ميل. فقوة الشراء في المنطقة رفعت الإيجارات بقوة، ومعدل الشواغر في المنطقة تنبأ بشواغر المركز، و”المتجر المرتكز المغلق” زاد الشواغر، والتقادم خفّض الإيجار بوتيرة متباطئة. وظهر أثر هالة لافت للمراكز الأعلى مرتبة: فالقرب من مول أو مركز مجتمعي رفع الإيجار، لكن هذه الميزة تتلاشى بسرعة، خلال نحو نصف ميل للمولات ونحو 0.2 ميل للمراكز المجتمعية.

أما على مستوى المدن، فدرس بنجامين وجود وونكلر معدلات الشواغر الفصلية في 46 منطقة حضرية أمريكية بين 1982 و1996، ووجدوا ارتباطاً مكانياً قوياً بين المناطق المتجاورة، بمعاملات بين 0.68 و0.74. فمستوى الشواغر المحلي تحكمت فيه ظروف الأسواق المحيطة، بينما ارتبطت تغيراته بتغيرات المعدل الوطني بدرجات متفاوتة بين الأسواق.

الإيجار إذن يحمل تاريخ الجوار كله. لكن بقاء المحل مفتوحاً يتوقف على عامل آخر أشد إرباكاً.

هل تُطفئ الجريمة المتجر أم تحميه؟

قبل الجريمة، لنبدأ بالدوران. تتبّع ميلتزر وكابيريس أكثر من 2,100 مقاطعة في نيويورك على مدى عشرين عاماً، مستخدمين بيانات المنشآت لتمييز البقاء والدخول والخروج والولادة والموت. وحين أُدخلت العوامل التجارية وعوامل المستهلكين معاً، فسّرت خصائص المستهلكين الدوران أكثر من خصائص البيئة التجارية. فكبر حجم الأسرة وارتفاع نسبة السكان البيض ارتبطا بأقل قدر من الدوران، بينما كان نمو السكان أقوى متنبئ بدوران أعلى. وكانت متاجر السلع الضرورية المتكررة الاستهلاك أكثر استقراراً، وتقلّب الطعام أقل من التجزئة العامة.

أما الجريمة فتثير نقاشاً أعقد. ففي دراسة لينز وميلتزر عن نيويورك، باستخدام بيانات جرائم دقيقة المواقع ومتغيرات أداتية، خفّضت الجريمة قيم العقارات التجارية بمرونات بين −0.1 و−0.5. وفي نطاق ربع ميل، خفضت جريمة عنف إضافية أسعار الصفقات بنحو 0.5% وجريمة ملكية بنحو 0.2%، وفي نماذج القيمة المقدَّرة خفضت جريمة إضافية على الواجهة نفسها القيمة بين 2% و6%. وتركز الأثر في الأحياء الأقل دخلاً والأعلى نسبة من السكان السود، فهي “تتضرر مرتين”: جريمة أكثر واستجابة اقتصادية أشد. والمثير أن التقدير العادي جاء متحيزاً، بل أظهر ارتباطاً إيجابياً بين الجريمة والقيمة على مستوى الواجهة، لأن النشاط التجاري نفسه يجذب الجريمة.

وفي جنوب كاليفورنيا، حلّل هيب وزملاؤه أكثر من سبعة ملايين مشاهدة سنوية للمنشآت. ووجدوا أن الجريمة العنيفة وجريمة الملكية ترفعان احتمال الفشل والانتقال، وأن ارتفاع الجريمة في الحي الوجهة يقلل احتمال انتقال المنشأة إليه. وكان أثر جريمة الملكية أقوى على التجزئة: فزيادة انحراف معياري واحد رفعت احتمال فشل متاجر التجزئة بنحو 3.4% واحتمال انتقالها بنحو 5.1%، وخفّضت احتمال اختيارها حياً عالي الجريمة بنحو 20%. ويستنتج الباحثون أن الأثر الأكبر للجريمة يقع على اختيار الوجهة لا على الخروج، أي أنها تمنع الدخول أكثر مما تطرد القائمين.

ولا يتفق الجميع. فدراسة بيتس وروب على المنشآت الحضرية الصغيرة الشابة وجدت أن من أبلغ عن أثر سلبي قوي للجريمة على الربحية لم يكن أقل بقاءً من غيره. والمنشآت المتجهة إلى الحي التي عدّت الجريمة مشكلة كبرى كانت فرص بقائها أعلى، وهو ما فسّره الباحثان بمنطق السوق المحمية: الجريمة تُبعد المنافسين وتخفض الإيجار.

الخاتمة

ربما ينبغي أن نسأل، حين نمر بالمحل المغلق في طريقنا، سؤالاً غير سؤال “من المسؤول؟”. إذا كان مصير محل صغير يتقرر بدخل جيرانه وأعمارهم وكثافة العاملين حوله وقرب مركز أكبر منه وجريمة شارعه وأداء الحي المجاور، فمن يملك حق رسم هذه الشروط؟ المعماري يصمم واجهة بعشرة أمتار، لكنها معلقة بشبكة من الأسباب لا تظهر في اللوحة. والأحياء التي يتعثر فيها البائعون هي ذاتها التي تدفع أكثر: أسعاراً أعلى وجودة أدنى وجريمة أكثر واستجابة اقتصادية أشد. ثم إن الدراسات نفسها تُقرّ بأنها تعرف عن مدن قليلة، هي سيول ونيويورك وكيبك وأتلانتا وممفيس وجنوب كاليفورنيا، أكثر مما تعرف عن بقية مدن العالم. فهل يعني الباب الموصد الذي تمر به كل صباح أن صاحبه أخفق، أم أن الحي أخفق في حقه قبل أن يُخفق هو؟

✦ ArchUp Editorial Insight

تنطلق الأبحاث التي يستعرضها هذا المقال من قيد في القياس لا من سؤال عن التجزئة. فبيانات المبيعات على مستوى المتجر ملكية خاصة، ولذلك يدرس الباحثون الإيجارات والشواغر وأعداد العاملين وأعداد المنشآت بوصفها بدائل، وهذا يعني أن الحي لا يصبح مقروءاً إلا عبر الأدوات التي يستخدمها رأس المال أصلاً لتسعيره. وما تسجله هذه الأدوات متسق بين المدن. فقد وجد سميث وسانشيز أن الخصائص الديمغرافية لمنطقة الخدمة وحدها فسّرت نحو 60 في المئة من التباين في المبيعات عبر 655 متجراً. وأظهر نموذج سونغ في سيول أن الآثار غير المباشرة المنتقلة من الجوار تحمل إشارة معاكسة للآثار المباشرة، فتتنافس الأحياء المتجاورة بمنطق المحصلة الصفرية. ووجد هاردين وولفرتون أن علاوة الإيجار الناتجة عن القرب من المول تتلاشى خلال نحو نصف ميل، بينما وجد روزييه وزملاؤه أن القدرة الشرائية لمنطقة الخدمة تُرسمَل مباشرة في أسعار الإيجار. ويتبع عرض التجزئة التدرج نفسه. فقد حدد شوتز وكولكو وميلتزر النقص في الأحياء الفقيرة في وظائف السلاسل التجارية لا في المتاجر المستقلة، ويتوقف اعتبار الحي “صحراء” على ما إذا كنا نعدّ المنشآت أم نقيس العمالة والحجم. أما الجريمة فتعمل في الغالب عند نقطة الاختيار: فقد وجد هيب وزملاؤه أن أقوى أثر لها يقع على اختيار الوجهة لا على الخروج، ووجد لينز وميلتزر أن الأحياء المحرومة تتحمل جريمة أكثر واستجابة سعرية أشد. ويبيّن الاستدراك الذي قدمه بيتس وروب، حيث تخفف الجريمة المنافسة وتخفض الإيجار، أن الحالة نفسها قد تعكس فرص البقاء بحسب بنية السوق. والنمط هنا نمط تسلسل. فالمقرض الذي يكتتب في منطقة خدمة، والسلسلة التي تختار موقعاً، والمحلل الذي يرسم حدود المقاطعة، يقرر كلٌّ منهم قبل تحقق العواقب أو بعيداً عنها. أما صاحب المتجر المستقل، الذي لم يكن له مقعد حيث حُسمت منطقة الخدمة وأساس الإيجار والحدود، فهو من يتحمل النتيجة. ولا تستطيع الأدبيات أن تفصل تماماً بين السبب والفرز، لأن المتاجر والمستهلكين يتحركون نحو بعضهم، وتأتي أدلتها من ست بيئات فقط، وهو حد يقر به أصحابها. وتظهر الواجهة التجا

المراجع

ميلتزر، ر.، وكابيريس، س. “اختلافات الأحياء في دوران تجارة التجزئة: أدلة من مدينة نيويورك”. مجلة الدراسات الحضرية، 2016.

شوتز، ج.، وكولكو، ج.، وميلتزر، ر. “هل الأحياء الفقيرة صحارى تجارية؟”. مجلة العلوم الإقليمية والاقتصاد الحضري، 2012.

تورهان، غ.، وأكالين، م.، وزيهر، ج. “مراجعة للأدبيات حول معايير اختيار موقع المتجر بناءً على مقاييس الأداء”. مجلة العلوم الاجتماعية والسلوكية، 2013.

بانـاي، ر.، وأنتيبوفا، أ. “جدوى مراكز التجزئة والشكل الحضري: تحليل دقيق”. المجلة الدولية لبحوث التجزئة والتوزيع والمستهلك، 2016.

هاردين الثالث، و.، وولفرتون، م. “محددات السوق الدقيقة لإيجارات مراكز الأحياء”. مجلة أبحاث العقار، 2000.

سميث، ل. د.، وسانشيز، س. “تقييم الإمكانات التجارية في مواقع التجزئة: نتائج تجريبية من سلسلة سوبرماركت أمريكية”. المجلة الدولية لبحوث التجزئة والتوزيع والمستهلك، 2003.

سونغ، هـ. “تقدير الأثر المكاني للبيئات المادية المجاورة على مبيعات التجزئة”. مجلة المدن، 2022.

هول، ب. ف. “اختلافات الأحياء في متاجر الأغذية بالتجزئة: الدخل مقابل العرق وعمر السكان”. مجلة الجغرافيا الاقتصادية، 1983.

ميلتزر، ر.، وشوتز، ج. “البودغات أم محلات الكعك؟ اختلافات الأحياء في التجزئة والخدمات المنزلية”. مجلة الاقتصاد التنموي الفصلية، 2011.

روزييه، ف.، وتيريو، م.، ومينتريه، ل. “المحددات المكانية وغير المكانية لإيجارات مراكز التسوق: نمذجة عوامل الموقع والحي”. مجلة أبحاث العقار، 2005.

بنجامين، ج.، وجود، غ. د.، ونكلر، د. “معدلات الشواغر في التجزئة: تأثير الظروف الاقتصادية الوطنية والمحلية”. مجلة إدارة المحافظ العقارية، 2000.

لينز، م. ك.، وميلتزر، ر. “هل الجريمة سيئة للأعمال؟ الجريمة وقيم العقارات التجارية في مدينة نيويورك”. مجلة العلوم الإقليمية، 2016.

هيب، ج. ر.، وويليامز، س. أ.، وكيم، ي.-أ.، وكيم، ج. هـ. “قتال أم فرار؟ الجريمة كقوة دافعة في فشل الأعمال وانتقالها”. مجلة البحوث الاجتماعية، 2019.

بيتس، ت.، وروب، أ. “أثر الجريمة في فرص بقاء المنشآت الحضرية الصغيرة الشابة”. مجلة الاقتصاد التنموي الفصلية، 2008.