صورة Architizer الجديدة ثقيلة النشرة الإخبارية اليومية, المكونات, سهل على العيون، مما يمنح القراء دفعة سريعة من الإلهام لشحن أيامهم. انضم إلى أحدث مناقشات التصميم بواسطة الاشتراك.
لقد ترك فيروس كورونا العديد من مباني المكاتب نصف فارغة في وسط المدن في جميع أنحاء الولايات المتحدة، ومع ارتفاع الوظائف الشاغرة، تنخفض قيمة العقارات التجارية. قد لا يعود الطلب على المساحات المكتبية إلى مستويات ما قبل الوباء كما توقع البعض.
وتخشى البنوك وحكومات المدن وشركات إدارة العقارات من خطورة الوضع وعواقبه الاقتصادية الوخيمة المحتملة. وفي الوقت نفسه، أصبح نقص المساكن مشكلة كبيرة للعديد من المدن. هل يمكن أن تكون مباني المكاتب الفارغة علاجاً لأزمة الإسكان؟ ما الذي يتطلبه تحويل المباني الإدارية إلى سكن؟
قد يعتقد المرء أن فكرة تحويل المباني المكتبية إلى سكنية من المفترض أن تواجه معارضة ضئيلة أو معدومة وسيتم الترويج لها من قبل المدن وسلطات التخطيط كإمكانية للتخفيف من النقص في المساكن وتنشيط المناطق. يمكن أن يكون هذا وضعًا مربحًا للجانبين لولا البيروقراطية البيروقراطية – لوائح البناء وتقسيم المناطق المحلية – والصعوبات الفنية، بما في ذلك التحسينات الهيكلية، والطاقة/الميكانيكية، وإمكانية الوصول، والسلامة من الحرائق، من بين متطلبات أخرى. تحد هذه المتطلبات من عدد مباني المكاتب الشاغرة التي يمكن تحويلها إلى استخدام سكني.
لوائح تقسيم المناطق
الصورة بواسطة إلوي سميث عبر Unsplash.
لا توجد قاعدة عامة لتحويل المساحات المكتبية إلى مساكن، ويجب أن يتوافق كل مبنى مع لوائح البناء وتقسيم المناطق المحلية. تختلف قواعد تقسيم المناطق، لكنها غالبًا ما تشترك في الهدف المشترك المتمثل في فصل الأماكن الشاغرة — أي فصل الاستخدام السكني عن التجاري. لهذا السبب تحديدًا، من الصعب تغيير استخدام مبنى قائم، وسيتعين على المطورين الراغبين في القيام بمثل هذه المهمة التقدم بطلب للحصول على تغيير، الأمر الذي قد يواجه معارضة قبل منحه. الصعوبات لا تنتهي هنا. بالإضافة إلى لوائح تقسيم المناطق، ستؤثر قوانين البناء على مشاريع إعادة التطوير.
بشكل عام، تختلف قوانين البناء المطبقة على المشاريع السكنية اختلافًا كبيرًا عن تلك المطبقة على مباني المكاتب. إن تكييف الهيكل الحالي للاستخدام الجديد سيتطلب التعاون بين الوكالات المختلفة لمعالجة التعقيدات التي تأتي مع تغيير استخدام الإشغال. ولكن نظرًا للوضع الاستثنائي، حيث لدينا من ناحية الآلاف من المساحات المكتبية الشاغرة، ومن ناحية أخرى، هناك نقص عاجل في المساكن، سيكون من المنطقي تمامًا تخفيف هذه اللوائح ومحاولة حل كلتا المشكلتين. لدى سلطات المدينة الفرصة لتقديم توصيات التغيير في لوائح تقسيم المدينة. وفي هذا الصدد، كان عمدة نيويورك إيريك آدامز يشجع على إدخال تعديلات على قوانين تقسيم المناطق والبناء لتحفيز التحول إلى الإسكان المكتبي.
8899 بيفرلي بوليفارد باي أولسون كونديج، لوس أنجلوس، كاليفورنيا | الصورة عن طريق نيلز تيم.
في الوقت الحالي، تجعل أنظمة تقسيم المناطق والبناء من الصعب تحويل المباني المكتبية إلى استخدامات مختلفة، وخاصة إلى سكنية، وذلك ببساطة لأن متطلبات أحدهما تختلف تمامًا عن الآخر. دعونا نلقي نظرة على بعض المتطلبات المحددة لتحويل مبنى المكاتب إلى سكن: ربما يكون الضوء والتهوية من أهم العوامل التي تلعب دوراً في المعادلة.
متطلبات الضوء والتهوية
أحد المتطلبات الحاسمة هو أن المساحات الصالحة للسكن يجب أن تزود بالحد الأدنى من الضوء والتهوية. ومن الغريب أن مباني المكاتب التي تعود إلى عصر ما قبل تكييف الهواء من المحتمل أن تكون أكثر ملاءمة للتحول من مكتب إلى سكن. تم تحديد حجمها وتكوينها من خلال ضرورة تزويد المكاتب بالضوء والتهوية. عندما أصبح تكييف الهواء وإضاءة الفلورسنت سمات مميزة لبيئة المكاتب، أصبحت المساحة الضيقة والمستطيلة لمبنى المكاتب النموذجي — وتنوعاتها على شكل U وL وC وE — يمكن أن تتوسع لتشمل ألواح أرضية أكبر مليئة بصفوف المكاتب التي لم تعد بحاجة إلى نافذة قريبة. وذلك عندما تعقدت الأمور بالنسبة للتحول من المكتب إلى السكن. غالبًا ما تكون المسافة من وسط المبنى إلى الجدار الخارجي كبيرة جدًا — حتى عندما يتكون المركز من قلب الدورة الدموية والمنفعة – الذي – التي من المستحيل إنشاء تخطيط فعال حيث تحتوي جميع الوحدات على نوافذ.
إضافة إلى هذه المشكلة هو نوع غلاف المبنى. إن التصميمات الداخلية لمباني المكاتب الحديثة، في معظمها، مغلقة خلف جدران ستائرية. للامتثال لقاعدة الإضاءة والتهوية المطلوبة في المباني السكنية، يجب استبدال السطح الزجاجي بالكامل بنظام يتضمن نوافذ قابلة للتشغيل.
The Structure Lofts بواسطة H2 | هوكينز + هوكينز المهندسين المعماريين، وشركة سان دييغو، كاليفورنيا | الصورة عن طريق برنت هايوود.
هناك عوامل أخرى، بما في ذلك تكوين الشبكة الهيكلية وموقع النوافذ، تؤثر على جدوى مشاريع التحويل من مكتب إلى مسكن وتحدد تخطيط وحجم الغرف في الشقق الجديدة. أعلاه، يُظهر مجمع المكاتب الذي تحول إلى شقق سكنية في Hawkins + Hawkins Architcts مخطط الأرضية النموذجي لجميع المستويات فوق الطابق الأرضي مع وحدات حول قلب مركزي للتداول والتخزين. يسمح المخطط المفتوح لجميع الوحدات بوصول الضوء الطبيعي إلى كل زاوية.
يعيد التصميم تصور مبنى المكاتب الحديث المكون من أربعة طوابق والذي كان بمثابة بنك الدم في سان دييغو منذ ما يقرب من 40 عامًا. يوفر المبنى إطلالات بانورامية على أفق المدينة والمنتزه المركزي والخليج، وقد ألهم المبنى تحويله إلى شقق في الطابق العلوي. كان الهدف هو إنشاء وحدات سكنية موسعة وموفرة للطاقة من خلال إعادة الاستخدام التكيفي مع الحفاظ على المعالم البارزة. تم الكشف عن العناصر الهيكلية الداخلية مثل الأرضيات الخرسانية والأسقف المغطاة لإضفاء مظهر صناعي نظيف. تم استبدال النوافذ ذات الزجاج المفرد بنوافذ فينيل موفرة للطاقة ومزدوجة الزجاج وممتدة من الأرض حتى السقف. وتم تركيب أنظمة ميكانيكية وكهربائية جديدة موفرة للطاقة.
مركز التصميم الدولي، الذي صممه في الأصل ريتشارد دورمان في عام 1964 (يسار) و8899 بيفرلي بوليفارد من أولسون كونديج، لوس أنجلوس، كاليفورنيا | الصورة بواسطة جو فليتشر (يمين).
8899 بيفرلي بوليفارد باي أولسون كونديج، لوس أنجلوس، كاليفورنيا| صور جو فليتشر.
فيما يلي مثال آخر لإعادة تطوير المكتب إلى السكن. يقع مركز التصميم الدولي، الذي صممه ريتشارد دورمان في عام 1964، في قلب منطقة الفنون والتصميم النابضة بالحياة في ويست هوليود في لوس أنجلوس. أولسون كونديجيحافظ تصميم إعادة التطوير على السلامة الأصلية للمبنى أثناء نقل وظيفته إلى مبنى جديد مجمع سكني فاخر مكون من 48 وحدة.يتم التراجع عن الإضافات الجديدة من الهيكل للتعرف على شكل المبنى. تحتوي المستويات العليا على مزيج من الوحدات المكونة من غرفة نوم واحدة وغرفتين وثلاث وأربع غرف نوم، خمسة عشر منها بسعر السوق المحدد. تشمل وسائل الراحة الخاصة في الطابق السفلي ردهة سكنية وغرفة للياقة البدنية ومنطقة حمام سباحة مجاورة. يسلط التصميم الجديد للمبنى الضوء على الوصلات الداخلية والخارجية من خلال الاستخدام السخي للزجاج مع الحفاظ على الشرفات الخرسانية الأصلية للمبنى. تشتمل الواجهة المحدثة على نظام مصراع للتحكم في الظل والخصوصية. تمتد شرفات السطح في مستوى البنتهاوس الجديد إلى مناطق صالحة للعيش في الهواء الطلق، وتفتح على إطلالات على ويست هوليود وهوليوود هيلز خلفها.
هل مباني المكاتب الكبيرة محكوم عليها بالفشل؟
8899 بيفرلي بوليفارد باي أولسون كونديج، لوس أنجلوس، كاليفورنيا | صور جو فليتشر.
إن الطريقة التي تم بها تصميم مباني المكاتب هي عوامل في مدى ملاءمة التحول من مكتب إلى سكن، وفي الوقت الحالي، توفر مباني المكاتب الكبيرة عش الدبابير من الصعوبات التقنية غير القابلة للحل بعد الأخذ في الاعتبار التكلفة والربحية والقيود المادية. يعد تعديل أنظمة تقسيم المناطق والبناء المحلية أمرًا بالغ الأهمية لتسهيل إعادة تطوير المكاتب إلى منازل. في الأكثر إسرافا — ومكلفة للغاية — في هذه الحالات، يمكن للمطورين إطلاق العنان لخيالهم: نحت أجزاء من المبنى لإنشاء شرفات خارجية تجلب الضوء والهواء إلى الشقق التي لا تحتوي على نوافذ، أو تفجير فتحات في ألواح الأرضية لتشغيل آبار الإضاءة. يمكن أن يكون الإشغال متعدد الاستخدامات خيارًا يستحق الاستكشاف. في هذه الحالة، سيكون فصل الحرائق ومخارجها من المشكلات الصعبة التي تحتاج إلى معالجة.
يمكن أن تكون تكاليف إعادة التطوير من مكتب إلى مسكن باهظة، ومن المؤكد أن مثل هذه المشاريع لن تكون قابلة للحياة إلا عندما يتم تقديمها كمباني سكنية فاخرة. وبهذا المعدل، ربما يكون لمشاريع إعادة التطوير من المكاتب إلى المساكن تأثير إيجابي ضئيل على النقص في المساكن، على الأقل في الوقت الحالي. وهناك حاجة ماسة إلى تخفيف القواعد وتقديم الحوافز الاقتصادية للسماح لهذه التحويلات بالانطلاق.
صورة Architizer الجديدة ثقيلة النشرة الإخبارية اليومية, المكونات, سهل على العيون، مما يمنح القراء دفعة سريعة من الإلهام لشحن أيامهم. انضم إلى أحدث مناقشات التصميم بواسطة الاشتراك.
