مجلس نيويورك يقر COPA ويضيف مددًا إلزامية لبعض صفقات الإسكان المتعثر
أقرّ مجلس مدينة نيويورك في 22 أكتوبر 2026 مشروع القانون 905-A، المعروف باسم قانون إتاحة الفرصة المجتمعية للشراء (COPA). وقد انتقل المشروع إلى مكتب العمدة، لكنه لم يصبح بعد نظامًا تشغيليًا لصفقات الاستحواذ؛ إذ ينص النص على بدء سريانه بعد عام من تحوله إلى قانون، كما يتعين على إدارة حفظ وتطوير الإسكان (HPD) إصدار القواعد واعتماد الجهات المؤهلة.
ما صفقات الإسكان التي يشملها المشروع؟
لا ينطبق المشروع على جميع مبيعات المباني السكنية. فهو يستهدف بعض المباني السكنية متعددة الوحدات من الفئة A التي تضم أربع وحدات فأكثر وتستوفي شروطًا محددة تتعلق بالتعثر أو قيود تنظيمية تضمن إتاحة السكن بتكلفة ميسّرة. وتشمل الحالات مباني برنامج الإنفاذ البديل، والعقارات الخاضعة لإجراءات حجز ضريبي معينة، والمباني التي صدرت بحقها أوامر تصحيح مؤهلة، والعقارات التي تتجاوز حد المخالفات المنصوص عليه، وبعض المباني الخاضعة لقيود تضمن إتاحة السكن بتكلفة ميسّرة التي لا تزيد على 100 وحدة. ويستثني النص المباني التي لا تتجاوز خمس وحدات ويقيم مالكها في إحداها.
عندما يعتزم مالك عقار مشمول البيع، يفرض المشروع إخطار إدارة HPD والجهات المؤهلة المعتمدة قبل اتخاذ إجراء للبيع. وتحصل الجهة المؤهلة على 20 يومًا تقويميًا لإبداء الاهتمام، ثم 70 يومًا من نهاية تلك المدة لتقديم عرضها الأول. وإذا قرر المالك لاحقًا قبول عرض خارجي خلال الفترة المحددة، فقد تحصل أول جهة مؤهلة قدمت عرضًا على 15 يومًا لمطابقة السعر والشروط.
جدول جديد لفرق الصفقات والمشروعات
يمثل التغيير الأساسي للمالكين والمشترين والممولين وفرق التأهيل مسارًا إجرائيًا جديدًا. ينبغي للعناية الواجبة المبكرة أن تحسم ما إذا كان العقار مشمولًا، وما إذا أُرسل إخطار HPD، وما إذا كانت فترات العرض الأول أو المطابقة ما تزال مفتوحة. كما يلزم النص المالك بتقديم سجلات تشمل قوائم الإيجارات، والدخل والمصروفات الحديثة، ودين الرهن القائم، والمخالفات المفتوحة، والدعاوى المعلقة، وبعض نتائج التحقيق في مضايقة المستأجرين إلى الجهة المؤهلة المهتمة.
الأثر المعماري غير مباشر لكنه عملي. فكثيرًا ما يحدد جدول الاستحواذ موعد بدء الرفع المساحي ومراجعة الأكواد وتقييم الاحتياجات الرأسمالية وصياغة نطاق التأهيل. ويضيف COPA فترات قرار نظامية قبل بعض الصفقات، لذلك لا ينبغي لفرق التوريد والتصميم اعتبار توقيع عرض خاص العامل الوحيد الحاكم لبرنامج عقار مشمول.
ما الذي لم يُحسم بعد؟
لا يثبت تصويت المجلس وحده أن عقارًا سينتقل إلى مشترٍ غير ربحي أو أن السكن سيظل ميسّر التكلفة أو أن تمويل التأهيل سيتوفر. ستعتمد هذه النتائج على قرار العمدة وقواعد HPD وقدرة الجهات المؤهلة على التمويل وحالة كل أصل. وإلى أن يتحول المشروع إلى قانون وتصدر قواعد التنفيذ، ينبغي التعامل مع المدد المذكورة باعتبارها إطارًا تشريعيًا معتمدًا، لا التزامًا قائمًا حاليًا بالإيداع أو الإخطار.
23 أكتوبر 2026 — صححت لجنة ArchUp التحريرية ترجمة affordability إلى إتاحة السكن بتكلفة ميسّرة بدل القدرة الشرائية.
