التصميم المعماري للتأجير

شاهدت مبنى يفشل في حركة بطيئة. تم الانتهاء منه في الوقت المحدد، وكان سليماً إنشائياً، وواجهته تبدو رائعة في الصور، ثم بقي قابعاً في مكانه. شهراً تلو الآخر، ظلت لافتة التأجير معلقة في النافذة، وزادت التنازلات (العروض)، وانخفض الإيجار المطلوب بهدوء، ومع ذلك لم تتحرك الوحدات. امتد الشغور لأكثر من ثلاثين شهراً، وهو ما لا يُعد تأخيراً في حسابات العقارات، بل “جرحاً” لا يلتئم أبداً، لأن كل شهر فارغ يمحو تقريباً من ثمانية إلى عشرة بالمائة من دخل عام كامل، ولا يوجد نجاح لاحق يعيد تلك الأشهر أبداً. من الخارج، ألقى الجميع باللوم على السوق. لكنني كنت قد راقبت الاجتماعات، لذا كنت أعرف الإجابة الأصدق، ولم يكن لها أي علاقة بالسوق. فشل المبنى في التأجير بسبب طريقة اتخاذ القرارات داخله. تحكم المالك، ونفذ المعماري، وبين هذين الفعلين ماتت بالبطء قواعد “قابلية العيش” بأكملها.

تستحق هذه الجملة أن تُفحص بدلاً من مجرد تأكيدها، لأنها تسمي “صدعاً هيكلياً” (structural fault) وليس صداماً في الشخصيات. في عدد كبير من المشاريع، يكون تقسيم العمل هكذا بالضبط: المالك يمتلك المال وبالتالي الكلمة الأخيرة، ويتعامل مع المبنى كـ “جدول بيانات” تصادف أن له جدراناً. والمعماري يمتلك الرسم وبالتالي الشكل، ويتعامل مع المبنى كقطعة تضاف لـ “ملف أعماله” (Portfolio) وتصادف أن بها مستأجرين. كلاهما ينظران إلى المبنى. ولا أحد منهما ينظر إلى الشخص الذي سيقف يوماً ما في مدخل الوحدة، ويشعر بشيء ما، ويقرر ما إذا كان سيوقع العقد. هذا الشخص، المستأجر المستقبلي، هو الطرف الوحيد في السلسلة بأكملها الذي يولد الدخل فعلياً، وهو غير موجود تقريباً في الغرفة. النتيجة هي مبنى محسّن لخدمة سيدين سيغادران كلاهما، ومُهمل لخدمة الشخص الذي يُفترض أن يبقى.

التصميم متغير مالي، وليس مسألة ذوق

غريزة المالك في ذلك المشروع، والتي تتكرر في عدد لا يحصى من المشاريع، كانت تتمثل في التعامل مع التصميم كـ “زخرفة”، كتكلفة مرنة (Soft cost) يجب تقليصها بمجرد تحديد الأرقام الصلبة (Hard numbers). هذا تفكير عكسي تماماً، والأبحاث حول أداء الإيجار صريحة بشكل غير عادي حيال ذلك. عبر عقود من دراسات تسعير المتعة (hedonic pricing studies)، فإن التصميم المادي للعقار، وتخطيطه، وإضاءته، وإطلالاته، وعزله الصوتي، وشرفاته، ومسارات حركته، ومساحاته المشتركة؛ تحرك بشكل منهجي الإيجار، والإشغال، والشغور، والاحتفاظ، وسرعة التأجير. هذه ليست نتائج جمالية، إنها نتائج مالية. في دراسة بارزة لمباني المكاتب، حققت المباني المصنفة في الخُمس الأعلى من حيث جودة التصميم إيجارات أعلى بنسبة تقارب اثنين وعشرين بالمائة مقارنة بتلك الموجودة في الخُمس الأدنى. الاثنان وعشرون بالمائة ليست “خطأ تقريب” يمكن للمطور تجاهله ببساطة، بل هي الفرق بين مبنى يسدد ديونه براحة وآخر يغرق. التصميم ليس الشيء الذي تنفق عليه المال بعد تحديد النموذج المالي. التصميم هو النموذج المالي نفسه، مُعبراً عنه في ثلاثة أبعاد.

اعتقد المالك في قصتي أنه كان يحمي عوائده مع كل تقليص يطلبه. لكنه كان، بلغة البحث الدقيقة، “يُصنّع الشذوذ” (Atypicality). عندما تنحرف خصائص الوحدة عما يتوقعه السوق، فإنها تحمل “معدل شغور طبيعي” أعلى، مما يعني أنها تستغرق وقتاً أطول للتأجير وتتطلب خصومات أكبر لتتحرك على الإطلاق. كل قرار غريب الأطوار يُتخذ لتوفير المال مبكراً (upstream)؛ التخطيط الغريب الذي وفر بناء جدار، غرفة النوم التي لا يوجد بها مساحة لسرير مقابل سطح قابل للاستخدام، الشرفة المواجهة مباشرة لشرفة الجار؛ أصبح ضريبة صغيرة تُفرض على كل شهر إيجار مستقبلي. لم يفشل المبنى لأن شيئاً كبيراً واحداً كان خاطئاً، بل فشل لأن عشرات الانحرافات الصغيرة، والتي دُوفع عن كل منها باعتباره “توفيراً”، تجمعت لتشكل وحدة قرأها السوق، بشكل صحيح، على أنها “محْرجة” (Awkward). الوحدة المحرجة تُؤجر ببطء. والوحدة المحرجة تُخصم بشدة. كانت المدخرات الأولية حقيقية، لكنها تقزمت أمام الخسائر التي تسببت فيها لاحقاً (downstream)، وهو أقدم درس وأقله تعلماً في قطاع البناء.

ما يدفع المستأجرون مقابله حقاً، وما يعاقبون عليه

هنا تصبح الأدلة محددة بشكل غير مريح تقريباً، لأنها تكشف عن مدى ضآلة ارتباط ما يقدره المستأجرون بما يقتطعه الملاك أو يحتفل به المعماريون. لم يكن المتغير التصميمي الأقوى والأهم في دراسة كبيرة لرضا سكان المباني متعددة الأسر ميزة فاخرة على الإطلاق. بل كان “الضوضاء”. فاق التأثير السلبي للصوت المتسرب عبر الجدران والأرضيات والأسقف التأثير الإيجابي لمعظم ميزات التصميم الهامة الأخرى مجتمعة. سيغفر المستأجر المطبخ المتواضع والخزانة الصغيرة، لكن المستأجر الذي يستطيع سماع تلفاز الجار عبر جدار غرفة النوم لن يجدد عقده، و”دوران المستأجرين” (Turnover) هو النزيف الصامت لدخل الإيجار، حيث يكلف كل إخلاء أشهراً من الإيجار الضائع في الوقت، والتجهيز، والتسويق. العزل الصوتي غير مرئي في الصور المنظورية (ريندر) وغائب عن معظم محادثات الملاك، وهو أحد أعلى الاستثمارات عائداً التي يمكن للمبنى السكني القيام بها. لقد خفض المالك مواصفات الجدار المشترك (Party wall) لتوفير المال، لكنه كان دون أن يدري، يكتب إشعار الشغور للسنوات القادمة.

يتكرر النمط عبر كل ميزة فحصها البحث، والدرس دائماً هو نفسه: ما يدفع المستأجرون مقابله هو “التحكم في تجربتهم الخاصة”، وما يعاقبون عليه هو غيابه. فالمساحة المنفصلة، الحمام الإضافي، الغرفة الحقيقية بدلاً من الغرفة الاسمية، ترفع من مستوى الرضا حتى عندما تبقى مساحة الأرضية الإجمالية ثابتة، لأنها تخلق مناطق للخصوصية والتحكم. إضافة غرفة نوم دون إضافة مساحة لا يفعل شيئاً، لكن إضافة حمام يفعل، لأن أحدهما مجرد تصنيف (ملصق) والآخر هو توسيع حقيقي للاستقلالية. ترفع الشرفة احتمالات رضا المستأجر أكثر من إضافة غرفة نوم، أكثر من إضافة أي شيء تقريباً، ولكن “فقط” إذا كانت شرفة حقيقية. فالشرفة المواجهة لجدار المباني المجاورة تقلل بالفعل من القيمة إلى ما دون عدم وجود شرفة على الإطلاق، وهو خصم مقاس يقارب الثمانية بالمائة في أحد الأسواق، لأنها تقدم وعداً بمساحة خارجية ثم تنكث به، والوعد المكسور أسوأ من الوعد الذي لم يُقطع أبداً. يحمل الضوء الطبيعي علاوة إيجار تبلغ حوالي سبعة بالمائة في المكاتب. الإطلالة على المياه يمكن أن تصل قيمتها إلى ما يقرب من خُمس الإيجار. التوجيه (Orientation) وحده، جنوباً مقابل غرباً، يرجح القيمة بعدة نقاط مئوية لأنه يحكم الضوء وحرارة الصيف. لا شيء من هذا مكلف في تصميمه بشكل صحيح. وجميعها يكاد يكون من المستحيل إصلاحها بمجرد أن يقف المبنى.

يُعد التخزين هو الرمز الهادئ للمشكلة بأكملها، ويستحق التوقف عنده لأنه يلتقط الفشل الدقيق لنموذج تحكم المالك وتنفيذ المعماري. في دراسة تلو الأخرى، يكون السكان غير راضين عن التخزين، والسبب هو خدعة تصميمية متعمدة: يتم تقليص مساحة الخزانة بحيث تبدو مناطق المعيشة أكبر في الصور، ويتم استبدال القيمة الاستخدامية (Use value) التي يحتاجها المستأجر بقيمة التبادل (Exchange value) التي يرغب المالك في الإعلان عنها. في الشقق الكورية، تم تقليص مساحة الخزانة إلى ما يقرب من نصف المساحة الموصى بها، وكانت أغلبية كبيرة من السكان غير راضين، مما اضطرهم إلى استخدام شرفاتهم كخزائن مؤقتة. هذا هو شكل “التحسين لصالح المالك وإهمال المستأجر” في شكله المادي. صُمم المخطط ليبدو فسيحاً في كتيب تسويقي ويفشل في الحياة اليومية، والمستأجر، الذي يكتشف الفرق فقط بعد الانتقال، يتذكره بدقة عندما يحين وقت تجديد عقد الإيجار. يمكن للمبنى أن يكذب في صورة فوتوغرافية. لكنه لا يمكنه أن يكذب على الشخص الذي يعيش فيه، وهذا الشخص هو من يحدد إشغالك الحقيقي.

الفجوة بين عميلين كلاهما سيغادر

لماذا يستمر هذا في الحدوث، مشروعاً تلو الآخر، عندما تكون الأدلة بهذا الوضوح؟ لأن كلا الطرفين في الغرفة يقومان بالتحسين (Optimizing) لنسخة من المبنى لا يختبرها المستأجر. يسمي البحث هذا بشكل مباشر بـ “الصراع بين القيمة الاستخدامية وقيمة التبادل”. فقيمة التبادل هي ما يمكن بيع العقار أو الإعلان عنه به. والقيمة الاستخدامية هي “كيف يبدو العيش فيه فعلياً”. يدفع المالك، الذي يراقب الجداول المالية الأولية (Pro forma)، بلا هوادة نحو قيمة التبادل: غرفة المعيشة الأكبر ظاهرياً، الشرفة المغلقة القابلة للبيع، الميزة التي تبدو جيدة في الإعلانات. أما المستأجر، الذي يوفر الدخل، فيدفع مقابل القيمة الاستخدامية: التخزين الذي يعمل، الجدار الذي يحجب الصوت، الغرفة التي يمكن استخدامها فعلياً. إن المبنى المحسن الباحث عن قيمة التبادل فقط يربح كتيب المبيعات (البروشور) ويخسر “التجديد”، وخسارة التجديد هي خسارة للعمل (Business)، لأن الدخل طويل الأجل هو دالة لـ “الإشغال المستمر”، وليس للحد الأقصى المُعلن للإيجار.

في غضون ذلك، يعمل المعماري على التحسين (Optimizing) لشيء ثالث ليس هو المستأجر أيضاً. لقد وجد البحث شيئاً يبعث على الإدانة الهادئة هنا. عندما طُلب من الأشخاص العاديين والمهنيين المعماريين تصنيف مخططات الشقق، فضّل المهنيون بشكل منهجي المخططات المصنفة بدرجة عالية من حيث أصالة التصميم، وغرف المعيشة المواجهة للشمال، والمطابخ المفتوحة، وهي الحركات التي تُقرأ على أنها متطورة وراقية داخل النظام المهني؛ بينما فضل المشاركون العاديون (lay respondents) مخططات تقليدية وعالية الكفاءة والتي ببساطة “تعمل بفعالية”. ينحرف الذوق المهني عن طلب السوق. هذا ليس انتقاداً للموهبة؛ بل هو تحذير بشأن “الجمهور”. فالـ عمارة المصممة ليثير بها مهندس إعجاب مهندس آخر، هي عمارة مصممة للمجموعة الوحيدة من الأشخاص التي لن تدفع إيجارها أبداً. البصمة التي تثير إعجاب لجنة التحكيم والتخطيط الذي يحتفظ بمستأجر نادراً ما يكونان نفس القرار، وعندما يقتصر دور المعماري على تنفيذ تقليصات المالك، حتى المعرفة الحقيقية بالمهنة لمقومات “قابلية العيش” لا تصل أبداً إلى الرسم، لأن قابلية العيش لم تكن وظيفة أحد في تلك الغرفة من الأساس.

وهكذا يفشل المبنى، ويتفاجأ الجميع، ولا ينبغي لأحد أن يتفاجأ. إن الـ مشاريع التي تُؤجر بسرعة وتحتفظ بمستأجريها ليست تلك ذات الواجهات الأكثر جرأة أو الميزانيات الأقل. بل هي تلك المصممة حول كيفية عيش المستأجرين فعلياً، بمخططات قابلة للاستخدام، وتخزين حقيقي، وخصوصية صوتية، ومساحة خارجية حقيقية، وضوء نهار، وإطلالات؛ وهي الميزات غير المبهرة التي تربطها الأدلة مباشرة بالرضا، والاحتفاظ، والإيجار. والاحتفاظ (Retention) هو المكان الذي تكمن فيه الأموال الحقيقية. فالمستأجر الذي يبقى يعادل آلاف الدولارات التي يتم تجنبها من التكاليف المترتبة على الشغور والتجهيز والتسويق في كل مرة يجدد فيها عقده. والعقار الذي لا يمكنه الاحتفاظ بمستأجريه يصبح، وفقاً للعبارة الخالدة في الأدبيات المتخصصة، “دلوًا مثقوباً”، يُعاد تسويقه بلا نهاية، ولا يمتلئ أبداً. المالك الذي هوسه استخراج أقصى إيجار مع تجاهله لما إذا كان أي شخص يريد البقاء، كان يُحسّن المُتغير الخاطئ بانضباط مبهر.

توجد آلية كان من الممكن أن تلتقط كل هذا، وغيابها شبه التام عن القطاع هو الاتهام النهائي. تُسمى “تقييم ما بعد الإشغال” (post occupancy evaluation)، وهي الدراسة المنهجية لمبنى بعد انتقال الناس إليه، واستخدام ما تم تعلمه في التصميم التالي. والبحث حول هذه الآلية قاطع؛ فهو يخلص إلى أن قطاع الإسكان يُنتج مبانٍ دون إيلاء الاعتبار الواجب للمستخدمين النهائيين، والدروس لا تزال غير مستفادة، وحلقة الملاحظات (Feedback loop) تظل غير روتينية بسبب التكلفة، والخوف من المسؤولية، ونقص التدريب. لذلك تتكرر نفس الأخطاء وتُنقل إلى المشروع التالي، والتالي. هذا هو السبب في أن البحث المعماري الجاد يهم أكثر من مجرد دورة جوائز أخرى، ولماذا لا يخبرك الـ خبر الذي يفيد بأن مبنى فاز بـ مسابقة تصميم بأي شيء تقريباً عما إذا كان سيحتفظ بمستأجر بعد عقد الإيجار الأول. الصناعة تستمر في تقييم نفسها في الامتحان الخاطئ.

لا شيء من هذا يمثل حجة ضد حماية الملاك لعوائدهم أو ضد سعي المعماريين وراء الشكل. بل هو حجة على أن كلاهما يصوب حالياً نحو الهدف الخاطئ، وأن الهدف الذي يخطئانه هو الهدف الوحيد الذي “يَدفع”. بالنسبة للـ مدن المليئة بأبراج الإيجار المحسنة للكتيب الإعلاني (البروشور) والمُعادية لـ “التجديد”، فإن التكلفة ليست مالية فقط؛ بل هي مخزون سكني يتم تصويره بشكل جميل ويُعاش فيه بشكل سيء، مبنى تلو الآخر يرفضه السوق بهدوء بينما يُلقي الجميع باللوم على ظروف خارجة عن سيطرتهم.

لذلك، فإن الاستنتاج أكثر حدة من مجرد نداء لتعاون أفضل. المبنى الذي شاهدته يفشل لم يكن ينقصه المال أو الموهبة. كان ينقصه “العميل”. المالك كان في الغرفة، والمعماري كان في الغرفة، والشخص الوحيد الذي توقيعه يدفع الرهن العقاري فعلياً، المستأجر، لم يمثله أحد، ولم يتخيله أحد، ولم يصمم من أجله أحد. المبنى ليس جدول بيانات له جدران، وليس قطعة لملف أعمال (بورتفوليو) بداخلها مستأجرون. إنه آلة للعيش فيها، وفي اللحظة التي ننسى فيها أن المستأجر هو العميل الحقيقي، نبدأ في بناء هياكل جميلة، ويمكن الدفاع عنها، وممولة بشكل جيد، والتي يرفضها السوق بدقة تامة وغير عاطفية (Unsntimental). لم يكن السوق أبداً سبب بقاء ذلك المبنى فارغاً. بل كان الكرسي الفارغ في الاجتماع هو السبب.

✦ رؤية ArchUp التحريرية

الأشهر الثلاثون من الشغور التي يوثقها هذا المقال ليست فشلاً في السوق — إنها تصميم مشتريات/توريد يعمل كما هو مخطط له بالضبط، لأن نموذج التوريد الذي يحكم معظم التطوير التأجيري لم يُصمم أبداً لتحسين “الاحتفاظ بالمستأجرين” (Tenant retention)؛ بل صُمم لتحسين “إنجاز البناء”، والإنجاز يتحقق بواسطة الأطراف التي تتحكم في وثيقة المتطلبات (Brief) قبل أن يوجد المستأجر كحضور مادي في أي غرفة. إن استبدال المالك المنهجي لـ “القيمة الاستخدامية” بـ “قيمة التبادل” — الخزانة المصغرة لتبدو منطقة المعيشة أكبر في الصور، وتقليل سماكة الجدار المشترك للحفاظ على الميزانية، والشرفة الموجهة نحو واجهة مجاورة ليبقى مسقط الأرضية قابلاً للتسويق — ليس سلسلة من الأخطاء الفردية بل هو “استراتيجية متماسكة” ينفذها شخص حدد بشكل صحيح أن التقييم والبيع وحدث التمويل كلها تتم “قبل” أن يكتشف المستأجر الفرق بين الكتيب الإعلاني (البروشور) وغرفة النوم. المساهمة الهيكلية الأكثر أهمية لهذا المقال في هذا الأرشيف هي تحديده لـ “الطرف الغائب”: فالمستأجر الذي يولد كل دولار من الدخل طويل الأجل للمشروع لم يكن ممثلاً بأي مقعد، ولا محامٍ، ولا بند في الاجتماع الذي اتُخذ فيه كل قرار يحدد تجربته — وهي حالة تتبعها هذا الأرشيف بدءاً من غرفة السائق، حيث لم يكن للشخص الذي ينام في الفراغ أي دور في تصميمه، مروراً بـ التدهور السكني، حيث يواجه المستأجر الذي يُبلغ عن الرطوبة خطر الإخلاء، وصولاً إلى التكلفة الخفية للتنفس، حيث يمتص الشاغل قرارات النفقات الرأسمالية (CAPEX) المتخذة قبل وصوله — ففي كل حالة، يتجسد فشل المبنى في جسد وعقد إيجار الشخص الأقل قوة على منعه، بينما يتخارج صناع القرار الذين أنتجوا هذه الحالة بالفعل إلى المشروع التالي، والكتيب التالي، والكرسي الفارغ التالي.

إبراهيم فواخرجي — ArchUp

المصادر

1. Sirmans GS, Benjamin J. Determinants of market rent. Journal of Real Estate Research, 1991, 6(3), 357 to 379.
2. Bishop ID, Lange E, Mahbubul AM. Estimation of the influence of view components on high rise apartment pricing using a public survey and GIS modeling. Environment and Planning B, 2004, 31(3), 439 to 452.
3. Mesthrige JW, Ka CW. Do buyers value a balcony as a green feature? An empirical analysis of the Hong Kong residential property market. Journal of Real Estate Practice and Education, 2017, 20(1), 27 to 49.
4. Nase I, Berry J, Adair A. Real estate value and quality design in commercial office properties. Journal of European Real Estate Research, 2013, 6(1), 48 to 62.
5. Robinson S, Simons R, Lee E. Which green office building features do tenants pay for? A study of observed rental effects. Journal of Real Estate Research, 2017, 39(4), 467 to 492.
6. James RN III. Multifamily housing characteristics and tenant satisfaction. Journal of Performance of Constructed Facilities, 2007, 21(6), 472 to 480.
7. Zietz E. Multifamily housing: a review of theory and evidence. Journal of Real Estate Research, 2003, 25(2), 185 to 244.
8. Kang BJ, Choi J. Economic logic of apartment unit designs. Journal of Asian Architecture and Building Engineering, 2004, 3(1), 125 to 132.
9. Sima L. A study on small apartment design in China: evaluation on the impressions of and preferences for the floor plans. Journal of Asian Architecture and Building Engineering, 2015, 14(2), 307 to 314.
10. Sanni-Anibire MO, Hassanain MA, Al-Hammad AM. Post occupancy evaluation of housing facilities: overview and summary of methods. Journal of Performance of Constructed Facilities, 2016, 30(5).
11. Sirmans C, Guidry K. The determinants of shopping center rents. Journal of Real Estate Research, 1993, 8(1), 107 to 115.